Cuando hablamos de alquiler vacacional o viviendas de uso turístico nos vienen a la cabeza informaciones recientes en orden a la clandestinidad de algunas de ella, de su supuesta inadecuada regulación, de la proliferación de un nuevo tipo de turismo -de su masificación-, del afloramiento de nuevos negocios vinculados a las mismas -plataformas de contratación como Airbnb- la nueva normativa legal de diferentes comunidades autónomas (significativam
ente Baleares)… en fin de un cumulo de informaciones que nos han venido bombardeando a lo largo de este verano los diferentes medios de comunicación.
Pues bien, en esta entrada analizaremos los requisitos a los que debe dar cumplimiento el arrendador de la vivienda de uso turístico para cumplir con la legalidad vigente desde dos puntos de vista, por un lado, la legalidad urbanística-turística y la legalidad fiscal.
A pesar de la dispersión normativa derivada del diferente tratamiento de la cuestión en la normativa autonómica (las Comunidades Autónomas son las competentes en la materia), podemos reseñar como definición de las viviendas de uso turístico la siguientes:
Son viviendas de uso turístico aquellas que se destinan o comercializan para su cesión por breve espacio de tiempo por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato con una evidente finalidad lucrativa

Obligaciones propietarios viviendas uso turístico. Legalidad urbanística y turística.

  • Cédula de habitabilidad/Primera Ocupación

  • Alta en el Registro Turístico correspondiente

La vivienda de uso turístico debe cumplir con los requisitos propios exigidos en la normativa urbanística, esto es, deberá dar cumplimiento a los usos especificados en el planeamiento urbanístico y, por tanto a la legalidad urbanística municipal. Por lo tanto, la vivienda a ceder bajo este régimen deberá contar con la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabildad que acredite que la misma se edificó en los términos de la licencia urbanística concedida en su día y que cumple con los requisitos de habitabilidad de cualquier vivienda (ventilación, numero de estancias, medidas de seguridad …). Obviamente cualquier vivienda destinada al uso residencial otorgado vendrá dando cumplimiento a ese requisito por otro lado lógico. Por lo tanto, prácticamente la totalidad de viviendas vendrán cumpliendo con el requisito de habitabilidad y este no será cumplido en situaciones muy excepcionales (viviendas en suelo rustico sin autorización, viviendas sin licencia, viviendas en locales comerciales …)
El propietario de la vivienda de uso turístico deberá darse de alta en el correspondiente registro Turístico mediante la oportuna declaración responsable establecida por cada comunidad autónoma en su respectiva normativa autonómica. De este modo, la Comunidad Autónoma respectiva tomará conocimiento del nuevo establecimiento turístico, de sus características, de su responsable y atribuirá un número de registro al establecimiento que deberá ser objeto de visibilidad en la publicidad del establecimiento.

Obligaciones propietarios viviendas uso turístico. Legalidad Fiscal.

Obviamente el ejercicio de toda actividad y con ello, la producción de rendimientos económicos supone la necesidad de dar cuenta al Fisco de los resultados de la misma y con ello proceder a su adecuada tributación. A estos efectos, debe tenerse en cuenta que en las últimas fechas han surgido numerosas informaciones que atestigüan que Hacienda ha puesto en su punto de mira los rendimientos obtenidos por los particulares del alquiler ocasional de sus inmuebles en consonancia con la abundante publicidad que de los mismos se da en diferentes plataformas “colaborativas” como Homeaway o Airbnb o incluso la pretensión de normar al respecto a la que ya hicimos mención en este blog, por lo que se hace necesario dejar claro los requisitos legales para tributar adecuadamente y no encontrarse con sorpresa alguna al respecto.
Partiendo de la premisa de que el alquiler vacacional se realiza por persona física propietario del inmueble, deberemos indicar que el arrendador deberá tributar los rendimientos de esa actividad en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario una vez deducidos los gastos necesarios para llevar a cabo la actividad. Esto es, no debe darse de alta en el censo correspondiente, ni repercutir IVA, ni efectuar declaración trimestral alguna por ese concepto, únicamente incluir en su declaración anual de la renta los rendimientos obtenidos de los que se podrá deducir en prorrata (esto es por el tiempo efectivamente ocupado el inmueble) los correspondientes gastos (por ejemplo, tasa de basura, IBI, Comunidad, Electricidad….)
Debemos dejar claro a este respecto que sólo se entiende que el arrendamiento constituye una actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión, así como contar con al menos un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad. Por tanto, no dándose esas circunstancias y limitándose exclusivamente la “actividad” a la cesión temporal del inmueble, las únicas obligaciones para con el fisco son las derivadas de la inclusion de los rendimientos obtenidos como rendimientos de capital inmobiliario en la correspondiente declaración de IRPF.
Si quieres saber mas sobre las deducciones que puedes aplicarte y la forma de hacerlo lee este otro post Deducciones gastos en alquiler de viviendas de uso turistico

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