En los últimos días estamos asistiendo a una avalancha de información acerca de la posibilidad de formular por los consumidores reclamaciones por hipoteca : ciertos gastos con ocasión de la formalizaron de hipoteca y, fundamentalmente,  la devolución de los importes abonados de mas con ocasión de la existencia en nuestra hipoteca de las  “clausula suelo”. Debes saber que esas reclamaciones por hipoteca obedecen a circunstancias diferentes y que cada uno de ellos lleva un tratamiento diferente para su resolución.

1.- El origen de ambos tipos de reclamaciones

Las clausula suelo. 

Las devoluciones de las cantidades abonadas de más por los consumidores como consecuencia del establecimiento de “clausulas suelo” en la formalización de sus hipotecas o lo que venía a denominarse eufemísticamente “clausulas de garantía de los tipos de interés” ha venido siendo un asunto recurrente en la lucha de los consumidores frente a las entidades bancarias que consideraban esas clausulas contrarias a la normativa de consumo.

Como consecuencia de esa lucha  el 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo dictó  en su sentencia n.º 241/2013  el carácter abusivo de las cláusulas suelo, declarando su nulidad. La causa de la nulidad de las clausulas suelo era (y es) la falta de transparencia sobre su contenido. No obstante, a pesar de esa nulidad el Tribunal Supremo limitó  la retroactividad, esto es, limito la posibilidad de que a los consumidores le fuera devuelta la totalidad de las cantidades abonadas de mas como consecuencia de la inserción de la clausula que fundamentó en varias circunstancias de las que la más significativa era que la retroactividad causaría grave trastorno al “orden público económico”. Esa limitación de la retroactividad fue confirmada  por el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de marzo de 2015 en el seno de una acción individual interpuesta frente a una de las entidades parte en el proceso judicial resuelto por la sentencia de 9 de mayo de 2013. Como consecuencia de ambas sentencias el Alto tribunal fijó como criterio que, cuando en aplicación de la doctrina fijada en la sentencia de 2013 se declare abusiva una cláusula suelo, la devolución al prestatario se efectuará a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 2013.
No obstante lo anterior, como consecuencia de diversas cuestiones prejudiciales formuladas por juzgados españoles al respecto de la interpretación de esa doctrina, el 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencia en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C- 308/1 en la que considera contrario al Derecho de la Unión en materia de consumidores la limitación temporal establecida por el Tribunal Supremo. De este modo considera que la cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de modo que ha de restaurarse la situación de hecho y de Derecho en que se encontraría el consumidor de no haber existido la indicada clausula suelo.
 Reclamaciones por hipoteca

 Los gastos de formalización de la hipoteca. 

La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015 -extracto- , declaró la nulidad de las cláusulas que“imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. La sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Esa sentencia esta siendo objeto de utilización por los juzgados menores para ante las demandas presentadas por los consumidores determinar la nulidad de la clausula que impone que todos los gastos de la suscripción de la hipoteca sean en exclusiva de cuenta del cliente por ejemplo, El juzgado de primera instancia número 6 de Granollers, bajo razonamientos como el que “quien tiene el interés principal en elevar a escritura pública el préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, que es quien recibe el título ejecutivo acreditativo”. Basándose en este argumento, entiende que debe producirse “una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos” que hasta ahora no se vienen dando.
Esos gastos incluyen, entre otros, la minuta de la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados bajo la circunstancia de que “No está acreditado que la cláusula se discutiera con el consumidor y, por tanto, se impuso unilateralmente”.

2.- Solicitud (y obtención) de la devolución de las cuantías indebidamente abonadas al banco

  Reclamaciones por hipoteca

Gastos de formalización de la hipoteca

Para reclamar la devolución de los gastos de formalización de hipoteca se requiere la presentación de la oportuna demanda judicial que determine el carácter abusivo de la imposición bancaria de los gastos de formalización y la consecuente devolución de los importes indebidamente abonados.
No obstante con carácter previo debe presentarse la oportuna reclamación al Banco que fije el concepto y las cuantías a reclamar y una vez, como suele ocurrir,  no atendida esa reclamación, deberá acudirse a los tribunales de justicia.

Clausulas suelo

Para la reclamación de la devolución de las cantidades abonadas de mas como consecuencia de la existencia de clausulas suelo en tu préstamo hipotecario, el Gobierno ha dictado el Real Decreto 1/2017  de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo en el que se ha establecido un mecanismo de solución extrajudicial para resolver la cuestión.
Ello no significa ni que a todo usuario el banco vaya a reconocerle la devolución de las cantidades abonadas de más por cuanto dicho mecanismo de solución extrajudicial concede a la entidad bancaria la decisión de considerar desde el propio sometimiento al procedimiento hasta la circunstancia de la determinación de la existencia o no de la clausula abusiva en el contrato y los importes que se plantea devolver.
Evidentemente frente al ofrecimiento bancario (o el no ofrecimiento) el cliente podrá acudir a los tribunales de justicia en reclamación de las indicadas cantidades lo cual tiene ciertas consecuencias, sobre todo, al respecto del abono de las costas del procedimiento.
A partir de la publicación del RD Ley (21 de enero de 2017) los bancos disponen de un mes para llevar a cabo la puesta en marcha las medidas necesarias para permitan responder a las solicitudes de sus clientes (servicios especializados de atención al cliente, paginas web, procedimientos …), debiendo resolver las solicitudes que se les planteen en un plazo máximo de 3 meses.
Aunque estas son las principales causas de reclamaciones por hipoteca existentes en la actualidad, no son las únicas aunque sí las más importantes desde un punto de vista cuantitativo al respecto de los importes de las devoluciones que se barajan y al número de clientes que afecta.
Si necesitas asesoramiento a este respecto haznos llegar tus dudas a info@rcgestionjuridica.es
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