Deducción gastos viviendas uso turístico. Necesariedad y prorrata

En una anterior entrada, hicimos referencia al conjunto de obligaciones que debían llevar a cabo los propietarios de viviendas de uso turístico para adecuarlas a la legalidad desde la vertiente urbanística y turística, y con un menor detalle, al respecto de la fiscalidad de los rendimientos obtenidos como consecuencia de ese alquiler. En aquel momento ya hicimos referencia a que, lógicamente, a los ingresos del alquiler deberían minorarse los gastos generados como consecuencia de esa actividad para obtener el rendimiento neto objeto de imputación en el IRPF. A continuación, mediante la Deducción gastos viviendas uso turístico, examinaremos con algo más de detalle cuáles son las gastos que puede deducirse el propietario del inmueble y haremos referencia a la regla de la prorrata que permite a este deducirse sólo aquellos gastos que se producen efectivamente en el periodo de generación de los ingresos y todo ello a la vista de las últimas informaciones que apuntan a que estos rendimientos van a ser especialmente perseguidos por la AEAT

¿Cuales son los gastos deducibles por el propietario derivados del alquiler de vivienda de uso turístico?

Como ya señalamos, la base imponible gravable se corresponde con el ingreso bruto (renta recibida por el alojamiento) menos los gastos necesarios en los que ha incurrido el individuo para arrendar el inmueble. A estos efectos debe tenerse muy en cuenta el elemento de «necesidad» que impide la inclusión de gastos de caracter superfluo o innecesarios.

A la hora de determinar el rendimiento neto, los siguientes gastos serían deducibles asumiendo que son

totalmente pagados por el arrendador
no han sido repercutidos al inquilino,
existiendo justificantes de pago de los mismos.

– Generales: todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento

– Específicos:

• Intereses pagados por préstamos para la adquisición o la mejora de la propiedad así como todos los gastos relacionados. Estos gastos no podrán exceder de la cantidad bruta correspondiente al beneficio obtenido del arrendamiento. Los excesos podrán ser tenidos en consideración en los cuatro años fiscales siguientes.

• Gravámenes e impuestos obligatorios, tasas/contribuciones especiales (por ejemplo el gravamen a los bienes inmuebles (“IBI”) o tasa de basuras y alcantarillado).

• El coste de servicios personales relacionados con el alquiler (gastos administrativos, servicios de comunidad y conserjería).

• Gastos relacionados con la conservación y mantenimiento de la propiedad, primas de seguro, pago de servicios, deudas impagadas (suficientemente justificadas) y depreciaciones.

• Las cantidades correspondientes a la depreciación (amortización) de la propiedad debido al desgaste. Dicha cantidad se calcula cogiendo la mayor de las dos siguientes cantidades: el valor de adquisición o el valor catastral. Una vez se ha determinado cuál es la mayor de las dos las cantidades, deberemos de conocer el valor de construcción. Hay que tener en cuenta que el porcentaje de valor de construcción suele venir reflejado en el recibo del IBI o en el Catastro.

Es importante apuntar que cualquier gasto necesario para el alquiler podrá ser considerado como gasto deducible siempre que sea soportado por el arrendador. En caso de que el arrendador lo abone primero y luego se lo repercuta al inquilino, quién finalmente lo soporta, no podrán ser considerados como gastos deducibles.

La prorrata de los gastos

Solamente los gastos incurridos en relación al periodo de propiedad podrán ser deducibles a la hora de calcular la base imponible. Como regla general, los gastos generados antes y después del periodo de alquiler no son considerados gastos deducibles, a no ser que el propietario haya soportado los mismos y estos sean necesarios para el periodo de alquiler correspondiente.

Por tanto, en caso de que el inmueble haya sido alquilado únicamente una época del año, solamente los gastos relacionados con la parte proporcional al periodo del arrendamiento podrán ser deducibles.

En el caso de que sólo una parte de la propiedad esté alquilada, únicamente los gastos proporcionales incurridos correspondientes a esa parte de la propiedad serían considerados deducibles.

Por ejemplo, si una habitación o habitaciones son alquiladas en una vivienda particular, sería necesario prorratear los gastos correspondientes a la parte de la casa que está alquilada y la parte que no. Cuando algún gasto se haya pagado de forma anual, se podrá prorratear y será deducible por la parte que corresponda al periodo del alquiler. Por ejemplo, si el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) se paga anualmente y la propiedad está arrendada durante un mes, dicho impuesto podrá ser deducible en 1/12 del total del gasto anual.