Retracto de finca rustica colindante

Retracto de finca rustica colindante

En muchas ocasiones muchos de nuestros clientes, agricultores y ganaderos, vienen a solicitar nuestro asesoramiento jurídico a los efectos del ejercicio del retracto de finca rustica colindante. Conocen que su vecino de finca va a proceder a la venta del campo, incluso ya le han solicitado precio para la adquisición, y desean saber los derechos, si es que los tienen, como dueños del predio colindante para tener ventaja en esa adquisición.

Aunque el retracto de colindantes no es el único retracto regulado en nuestro derecho civil -existen además, por ejemplo, el retracto de coherederos, el de copropietarios, y el del arrendatario- es sin duda el más conocido y más utilizado en nuestras zonas rurales. Veamos cuáles son sus características fundamentales y su regulación, advirtiendo la existencia de dos régimenes diferentes sea o no el retrayente (quien ejerce el retracto) titular o no de una explotación agraria prioritaria.

El retracto de finca rustica o retracto de colindantes en la regulación del Código Civil.

El retracto de finca rústica colindante es en los términos del artículo 1251 del Código Civil un retracto legal que, por tanto, atribuye «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.»

En los términos definidos por  la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009 el retracto de finca rústica colindante es» … un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo. 

La finalidad del retracto de colindantes , como dice la sentencia de 18 de abril de 1997 reiterada en la del 20 de julio de 2004, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, como añaden las sentencias de 12 de febrero de 2000 y 18 de octubre de 2007 , el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.

El artículo 1523 contempla el retracto legal de colindantes en los términos siguientes:

«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

Requisitos del retracto de colindantes de finca rústica

De la lectura del artículo 1523 y siguientes del Código civil los requisitos para el ejercicio del retracto de colindantes son los siguientes:

    • La fina objeto de venta y la del retrayente, lógicamente, deberán tener la condición de fincas rústicas
    • La fincas deberán ser colindantes, esto es, no podrán ser objeto de separación por ningún elemento natural: barranco, río , caminos etc
    • La transmisión deberá ser una venta (no cabe otro tipo de transmisiones como las derivadas de una permuta)
    • La superficie objeto de venta deberá ser menor a una hectárea
    • El adquirente de la finca no deberá ser otro colindante, pues logicamente, en ese caso no cabe el ejercicio del retracto por otro colindante.
    • Para el caso de que dos colindantes hagan uso del derecho de retracto al la misma será preferente aquel que su finca sea más pequeña y si dos la tuvieran igual el que la solicita antes.
    • El carácter o no de profesional de la agricultura del retrayente es irrelevante.

Plazo para el ejercicio del retracto de colindantes

Los plazos para el ejercicio del retracto de finca rustica colindante con base a lo establecido en el Código civil cuenta con un plazo muy exiguo para su ejercicio siendo únicamente de 9 días.

retracto de finca rusticaEsos nueve días deberán computarse desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta que en ese caso se deberán contar desde ese conocimiento, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación.

El retracto de colindantes del agricultor titular de explotación agraria prioritaria

Partiendo de las circunstancias básicas del retracto de finca rústica colindante, reseñadas en esta entrada, la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 1995, estableció unos requisitos mucho más favorables para el ejercicio del retracto a los titulares de explotaciones agrarias prioritarias.
Esas circunstancias lo son al respecto de dos cuestiones:
    • La superficie de la finca colindante objeto de retracto que frente a la caracterización de menor a una hectarea del Código Civil, se eleva hasta una «superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo». (Las unidades mínimas de cultivo vienen definidas en una orden preconstitucional de 1958 que define las unidades mínimas de cultivo por municipio español)
    • el plazo para el ejercicio del retracto, que aumenta desde los 9 días para el caso del retracto de colindantes del Código Civil hasta el año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

El retracto de finca rustica colindante recogido en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias en su artículo 27 en los siguientes términos:

Artículo 27. Retracto.

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

 

Si necesitas asesoramiento al respecto del ejercicio del derecho de retracto de finca rustica colindante no dudes ponerte en contacto con nuestra asesoría por cualesquiera de los medios que te señalamos en esta página o pulsa en el chat de esta entrada.

 

 

Quizá también te interesa....

Moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes

Moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes

El Consejo de Ministros del día 21 de abril aprobó el establecimiento de una moratoria en el arrendamiento de inmuebles para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, industriales etc…) de los autónomos y pymes con una limitación temporal de cuatro meses y con la posibilidad de utilización e la fianza en su día depositada para el pago de alguna de las rentas que se aplazan.

Esta medida tiene por objeto amortiguar la repercusión de la crisis en las pequeñas y medianas empresas y autónomos, mucho de los cuales, sin la posibilidad de abrir sus negocios deben dar cumplimiento a las obligaciones de pago de los arrendamientos vigentes.

Dicha normativa, recogida en el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo ha sido objeto de publicación en el BOE de 22 de abril que a continuación pasamos a resumir.

¿A quién va dirigida la moratoria en el arrendamiento?. Requisitos subjetivos de aplicación de la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes.

La moratoria en el arrendamiento va dirigida a autónomos y pymes en los que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto Ley.

  • El inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad económica desarrollada
  • Para el caso de los autónomos:
    • Deberán estar afiliados y en alta en la fecha de declaración del estado de alarma
    • La actividad económica que desarrollaba el autónomo ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
    • En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse  la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Para el caso de las pymes:
    • Que sea una de las sociedades que puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital), esto es, que cumplan dos de las tres características reseñadas en esa norma: menos de 50 trabajadores, que su activo no supere los 4 millones de euros o que el importe neto de la cifra de negocio anual no supere los 8 millones).
    • La actividad económica que desarrollaba la pyme ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
    • En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse  la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El cumplimiento de estos requisitos deberá ser objeto de acreditación por el arrendatario ante el arrendador en los términos establecidos en el artículo 4 de la norma mediante declaración responsable y/o presentación de documentación acreditativa de la bajada de los ingresos o en su caso, mediante la acreditación del cese de la actividad mediante certificado expedido por la Comunidad Autónoma o la AEAT.

moratoria en el arrendamiento de autónomos

¿A qué arrendamientos se aplica la norma? Depende de quien sea el propietario del arrendamiento a aplazar.

La normativa aprobada establece una moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes diferenciada al respecto de quién es el propietario del inmueble arrendado de modo que en unos casos dicha norma resulta de obligado cumplimiento (grandes tenedores de inmuebles) y en  otros en los que no se dan las circunstancias subjetivas al respecto del propietario del inmueble la norma tiene un carácter simplemente potestativo.

Arrendamiento con grandes tenedores de inmuebles

En el caso de que el arrendamiento de local o industria este efectuado con empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor la moratoria en el pago resulta obligatoria para éste.

Como gran tenedor de inmueble la norma define que lo es la persona física o jurídica que:

  • sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros
  • o de una superficie construida de más de 1.500 m2

En ese caso para aplicar la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes, deberá solicitarse esta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, esto es, hasta el 23 de mayo de 2020.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de crisis, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Arrendamiento con el resto de propietarios (no grandes tenedores de inmuebles)

Para el caso de que el autónomo o pyme mantenga contrato de arrendamiento con persona física o jurídica que no tenga la condición de gran tenedor de inmuebles la solicitud a efectuar al arrendador, que deberá efectuarse también antes de 23 de mayo de 2020, tendrá carácter de potestativa para aquel. Por tanto el aplazamiento temporal y extraordinario se torna voluntario en este caso para el propietario.

Para incentivar este tipo de acuerdos, insistimos voluntarios para las partes, se establece la posibilidad de que las partes utilicen la fianza depositada en el momento de la celebración del contrato para el pago total o parcial de las rentas aplazadas. En ese caso de la devolución a realizar de las cantidades aplazadas deberá realizarse en el plazo de un año mediante la reposición de la fianza (o parte de la misma) o en el caso de al contrato le restase menos de un año, antes de su finalización.

Consecuencias de la aplicación indebida del régimen jurídico del aplazamiento.

Como clausula de cierre del sistema de aplazamientos la norma establece una «advertencia» de responsabilidad a aquellos autónomos y pymes que obtengan el aplazamiento sin cumplir los requisitos de carácter objetivo definidos en la misma, mayoritariamente, incumplimiento de los límites del 75% de descenso de ingresos que entendemos pensado fundamentalmente en el fraude en la solicitud al respecto de los «grandes tenedores» porque parece evidente que el carácter potestativo de la moratoria dirigida a los titulares que no tengan la condición de grandes tenedores debe regirse por la voluntad de las partes.

Si te surgen dudas al respecto de la aplicación del presente régimen, no dudes en comentarlas en los comentarios de este post o dirígete a nosotros a través de cualesqueira medios que ponemos a tu disposición: el chat de esta entrada o nuestra página de contacto.

 

 

Quizá también te interesa....

Testamento sin notario en tiempo de pandemia

Testamento sin notario en tiempo de pandemia

En la situación de crisis sanitaria en que nos encontramos con afección al estrato con edad más avanzada de nuestra sociedad surgen dudas acerca de la posibilidad de testar en el domicilio y en su caso de su forma y validez posterior.

En el presente post se señalan esquemáticamente cuáles son las formas jurídicas válidas para hacer un testamento sin notario, en los tiempos de pandemia actuales, conforme a su regulación legal en el Derecho Civil.

En el ámbito del Derecho Común, nos encontramos ante tres figuras para hacer un testamento sin notario: el testamento ológrafo, el testamento en caso de epidemia y el testamento en inminente peligro de muerte.

Algunas comunidades de Derecho Foral, como es el caso de la aragonesa, introducen ciertos matices en dichas formas de testar que no dejan de ser cierta adaptación a las normas especiales del ámbito territorial. Por ejemplo, el Código de Derecho Foral de Aragón añade a la regulación del testamento ológrafo la posibilidad de su formalización de modo mancomunado.

El testamento ológrafo

El testamento ológrafo es aquel que se redacta a mano y está firmado por el propio testador siendo el más conocido testamento sin notario.

testamento sin notarioEl Código Civil exige la mayoría de edad para otorgarlo, algo que supone una excepción respecto a la norma general, ya que la libertad de testar comienza a los 14 años.

Para que sea válido este testamento deberá estar escrito todo él y firmado por el testador, con expresión del año, mes y día en que se otorgue. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las salvará el testador bajo su firma.

Si no estuviera escrito todo él por el testador y firmado, o apareciera rayado o enmendado no tendría validez alguna pasando a ser una mera «carta de intenciones» o de «despedida».

Para que cumpla los efectos que le son propios, además de dar cumplimiento a las normas propias de la testamentaría, deberá ser adverado y protocolizado por Notario en el plazo de cinco años tras el fallecimiento del causante.

En el caso de Aragón, como ya hemos anticipado,  el testamento mancomunado también puede ser ológrafo; en este supuesto basta con que haya sido redactado por uno de los testadores y firmado por el otro en todas sus hojas y haciendo constar que desea que valga también como su acto de última voluntad.

Testamento en peligro inminente de muerte

Conforme al artículo 700 del Código Civil, «Si el testador se hallare en peligro inminente de muerte, puede otorgarse el testamento ante cinco testigos idóneos, sin necesidad de Notario».

 Este testamento sin notario, caduca transcurridos dos meses desde que haya salido el testador del peligro de muerte o, si fallece el testador y no se protocoliza el testamento en los tres meses siguientes a dicho fallecimiento.

Testamento en situación de epidemia

El último de los testamentos sin notario analizados es el testamento en caso de epidemia que se encuentra regulado en el artículo 701 del Código civil. Puede otorgarlo cualquier persona que se encuentre en el lugar donde exista la epidemia, aunque ésta no haya sido declarada oficialmente y no es necesario que  el testador esté afectado por la epidemia.

Ha de otorgarse antes tres testigos que conozcan al testador y que, como mínimo, tengan cumplidos los dieciséis años de edad. Tanto este testamento como el otorgado en inminente peligro de muerte, deberán presentarse ante la autoridad judicial para que ordene su oportuna protocolización.

Para un mayor detalle y comprensión de estas figuras jurídicas, sus dificultades y consecuencias, recomendamos la lectura de los post como siempre excepcionales  del Notario D. Francisco Rosales en su blog :

Del mismo modo te indicamos que si tienes alguna duda al respecto y te encuentras en una de esas fatidicas situaciones consultes telefónicamente ante el Colegio Notarial de tu demarcación o contactes con un profesional del Derecho para que te guíen en los pasos fundamentales a llevar a cabo para hacer un testamento sin notario que sea válido.

 

Quizá también te interesa....