La regulación de los pisos turísticos en España ha dado un giro de 180 grados con la entrada en vigor de importantes modificaciones legislativas que afectan directamente a propietarios y comunidades de vecinos. Estos cambios suponen un nuevo paradigma en la gestión de las viviendas de uso turístico, pasando de un modelo donde esta actividad estaba permitida por defecto a uno donde se requiere autorización expresa previa por la Comunidad de Propietarios para levantar la prohibición de pisos turísticos que recoge la norma.
El aspecto más novedoso de esta reforma es el cambio de enfoque: Antes de abril de 2025, los pisos turísticos estaban permitidos en las comunidades salvo acuerdo en contrario, mientras que ahora se pasa a un régimen de prohibición a menos que cuenten con la autorización expresa de la comunidad. Este cambio refleja una postura más intervencionista del legislador, que prioriza claramente el interés de la comunidad sobre el derecho privativo del comunero.
Principales cambios introducidos en la normativa
Aprobación expresa comunitaria: requisito indispensable para salvar la prohibición de pisos turísticos
La modificación más significativa es la introducción de un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la LPH, que establece que los propietarios que quieran destinar su vivienda al alquiler turístico deberán obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Este requisito supone un cambio fundamental respecto a la normativa anterior, donde el propietario tenía libertad para ejercer esta actividad salvo prohibición expresa.
Por lo tanto, tendrá que ser el interesado el que pida la autorización de la comunidad. Si no la autorizan, no podrá realizar la actividad. Hasta abril, la regla general era que se permitiese el uso salvo que se prohibiese por tres quintos y ahora el régimen cambia con la dificultad de que la autorización debe ser por tres quintos.
Mayoría cualificada para decisiones sobre pisos turísticos
El acuerdo de la comunidad de propietarios que apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta misma mayoría será necesaria si se desea establecer cuotas especiales de gastos o incrementos de hasta un 20% en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad. Es importante destacar que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, protegiendo así la seguridad jurídica.
Mecanismos de control y sanción
La reforma otorga herramientas efectivas a las comunidades de propietarios para hacer cumplir la normativa. El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, podrá requerir la inmediata cesación de la actividad de alquiler turístico si esta no ha sido expresamente aprobada, bajo apercibimiento de iniciar las correspondientes acciones judiciales.
Este poder de actuación fortalece significativamente la posición de las comunidades frente a quienes pretendan operar al margen de la normativa, aunque acudir a los juzgados seguirá requiriendo aprobación en Junta, como hasta ahora.
Régimen transitorio: protección para actividades preexistentes
Por motivos de seguridad jurídica, la ley establece una excepción para los propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad de arrendamiento turístico con anterioridad al 3 de abril de 2025 y que se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística. Estos propietarios podrán seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en dicha normativa.
Esta disposición transitoria busca equilibrar la nueva regulación con los derechos adquiridos de quienes ya operaban legalmente en el sector, evitando la aplicación retroactiva de la norma que podría generar inseguridad jurídica.
Impacto y consecuencias prácticas
Las modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 representan un cambio radical en el enfoque regulatorio de las viviendas turísticas en España. Este nuevo paradigma otorga un poder decisorio sin precedentes a las comunidades de propietarios, que ahora tienen la última palabra sobre la implantación de nuevos pisos turísticos en sus edificios.
Para los propietarios que deseen iniciar esta actividad, el proceso se complica considerablemente, ya que deberán asegurarse de contar con el respaldo de una mayoría cualificada de vecinos antes de poder operar. Por otro lado, para las comunidades de vecinos representa una herramienta valiosa para gestionar la convivencia y preservar el carácter residencial de sus edificios cuando así lo deseen.
Afección indirecta en el mercado del arrendamiento de vivienda
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 representa un punto de inflexión en la regulación de los pisos turísticos en España, reflejando la creciente preocupación por el equilibrio entre los derechos individuales de los propietarios y el bienestar colectivo de las comunidades residenciales.
Estos cambios normativos responden a una realidad social compleja, donde el auge del turismo y las plataformas digitales ha transformado profundamente el mercado inmobiliario, generando nuevos retos para la convivencia y el acceso a la vivienda. La efectividad de estas medidas y su impacto real tanto en el sector turístico como en el mercado residencial será uno de los grandes temas a seguir en los próximos meses y años y ello por cuanto, posiblemente, la dificultad de obtención de permisos obligará a que los pisos vacantes vuelvan al tradicional mercado de alquiler de vivienda habitual,
Para los propietarios de viviendas y miembros de comunidades de vecinos, ahora más que nunca resulta esencial conocer sus derechos y obligaciones en este nuevo marco legal que ha comenzado a aplicarse desde principios de abril de 2025. Si deseas más información al respecto no dudes en contactar con nosotros a través de los medios tradicionales y por el WhastApp de esta entrada.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justiciaintroduce un nuevo régimen relevante en relación con los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC). Esta reforma se considera una de las más importantes en el proceso civil en los últimos años, probablemente la más significativa desde la aprobación de la Ley de Enjuiciamiento Civil y afecta muy directamente a la resolución de conflictos y la intervención en los mismos de los profesionales del Derecho. Su entrada en vigor es inminente, aplicándose a los procedimientos iniciados después del 3 de abril de 2025
La principal novedad introducida por la LO 1/2025 es la exigencia de acudir a un MASC antes de acceder a la jurisdicción ordinaria civil. Esto es, se establece como un requisito de procedibilidad.
Las 3 herramientas principales que suponen la potenciación de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC)
La potenciación de los MASC se articula a través de tres herramientas principales.
•La utilización de un MASC es un requisito de procedibilidad. Esto significa que, en general, antes de poder presentar una demanda ante los tribunales civiles, las partes deberán haber intentado resolver su disputa a través de uno de estos medios
•El comportamiento de las partes durante el desarrollo del MASC es relevante para la imposición de las costas. La ley prevé que la conducta de las partes en la fase extraprocesal del MASC se tendrá en cuenta a la hora de decidir quién debe pagar las costas del juicio en caso de que este finalmente se celebre.
•Ese mismo comportamiento puede tenerse en cuenta, después de la condena en costas, dentro de su tasación, para la posible exoneración o minoración de su importe. Además de influir en la imposición de las costas, la actuación en el MASC podría ser considerada para reducir o incluso eximir del pago de las costas a una de las partes. La LO 1/2025 incluso contempla la posibilidad de imponer sanciones a la parte que no se haya conducido adecuadamente en esa fase extraprocesal previa.
¿Cuales son los medios para la solución de controversia?
Se consideran Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC):
•La actividad de negociación desarrollada directamente por las partes.
•La actividad negociadora desarrollada, bajo las directrices y con la conformidad de las partes, entre sus abogados.
•El recurso a un proceso de Derecho colaborativo.
Efectos de los MASC
La solicitud de inicio de un MASC, en la que se defina adecuadamente el objeto de la negociación, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de la acción desde la fecha en que conste el intento de comunicación. Esta interrupción o suspensión se prolongará hasta la fecha de firma del acuerdo o de la terminación del proceso de negociación sin acuerdo.
El proceso de negociación y la documentación empleada en el MASC serán confidenciales, salvo en lo que se refiere al intento de negociación y a la identidad entre el objeto de la negociación y de la controversia. Las partes podrán dispensarse expresa y recíprocamente de esta obligación de confidencialidad. Sin embargo, esta confidencialidad deberá conjugarse con la necesidad de acreditar el cumplimiento del requisito de procedibilidad, lo que podría generar problemas prácticos sobre cómo probar dicho cumplimiento.
Especialidades de los MASC según la tipología procedimental.
La LO 1/2025 establece un régimen específico para los litigios en materia de consumo. Para cumplir con el requisito de procedibilidad, el consumidor podrá optar entre formular una reclamación extrajudicial previa o acudir a cualquiera de los MASC previstos en la LO 1/2025 (u otros reconocidos en la normativa sectorial aplicable).
Para los litigios sobrecláusulas abusivas incorporadas en préstamos hipotecarios, se establece un régimen aún más específico, donde el consumidor está obligado a interponer una reclamación extrajudicial previa a la entidad financiera con la que contrató. En estos casos, el plazo máximo para llegar a un acuerdo será de un mes, y si la entidad rechaza la reclamación, deberá justificar los motivos de oposición sin poder alegar motivos distintos en el procedimiento judicial posterior. También se introducen medidas como la imposición de una indemnización o penalización por mora a los empresarios que no contribuyan a una solución consensuada en conflictos sobre cláusulas abusivas de idéntica significación a otras ya consideradas como tales.
No obstante existen algunos tipos de procedimientos en los que se excluye la utilización de los MASC:
Tutela judicial civil de derechos fundamentales.
Adopción de medidas previstas en el artículo 158 del Código Civil, como las relativas a la protección del menor.
Medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad.
Filiación, paternidad y maternidad.
Tutela sumaria de la tenencia o posesión de bienes o derechos cuando se haya producido un despojo o perturbación.
Demolición o derribo de obras o edificaciones en estado ruinoso que representen un peligro.
Ingreso de menores con problemas de conducta en centros específicos.
Restitución o retorno internacional de menores en casos de sustracción.
Procedimientos como el juicio cambiario, medidas cautelares previas, diligencias preliminares y ciertos expedientes de jurisdicción voluntaria.
Estas excepciones garantizan que ciertos conflictos urgentes o sensibles puedan resolverse directamente mediante la vía judicial.
Pretensiones de la reforma planteada que obliga a utilizar los MASC
La obligatoriedad de los MASC marca un antes y un después en el acceso a la jurisdicción civil española. La reforma, en principio, busca aliviar la carga judicial, e hipotéticos acuerdos más rápidos y eficientes entre las partes. Sin embargo, este cambio genera muchísimas dudas en los profesionales del Derecho, al introducir un elemento las más de las veces ineficaz para resolver algunos problemas que solo puede resolver un Juez. En muchos casos, solo retrasará la efectividad del procedimiento.
Es importante mencionar que la Ley Orgánica 1/2025 ha modificado diversos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para incorporar este nuevo régimen.
Por ejemplo, se ha modificado el artículo 394 LEC relativo a la condena en costas, introduciendo un apartado 4 que exime de la condena en costas a la parte que intentó una actividad negociadora previa si la otra parte se negó a participar, salvo que se aprecie abuso del servicio público de Justicia.
También se ha modificado el artículo 395 LEC sobre el allanamiento, incluyendo un nuevo apartado 3 que regula las costas en caso de allanamiento tras haber intentado un MASC
La Ley Orgánica 1/2025 también modifica la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, estableciendo que la inasistencia injustificada de cualquiera de las partes a la sesión inicial de mediación se entenderá como rehúse de la mediación solicitada y se tendrá por cumplido el requisito de procedibilidad
En resumen, la LO 1/2025 introduce un cambio paradigmático al establecer la obligatoriedad de intentar un MASC antes de acudir a la vía judicial civil, con importantes consecuencias en materia de procedibilidad y costas, buscando así una administración de justicia con una mayor cultura del acuerdo.
La entrada en vigor de la Ley 17/2021, de 15 de diciembre, supone la modificación del régimen jurídico de los animales que pasan a considerarse «seres sintientes».
Además, la norma introduce modificaciones del régimen jurídico derivadas de la consideración como seres sintientes que pasamos a analizar.
Hasta ahora, la regulación de los bienes del Código Civil dotaba a los animales del estatuto jurídico de cosas, en concreto con la condición de bienes muebles, circunstancia que le alejaba de la mayor sensibilidad que la actual sociedad española tiene hacia los animales circunstancia que motiva que el legislador modifique su naturaleza jurídica para denominarlos seres vivos dotados de sensibilidad o «seres sintientes«.
Como consecuencia de esa modificación conceptual (el animal deja de ser «cosa» para convertirse en un ser sintiente) se produce una importante modificación en las relaciones de éste con su dueño o dueños, en las relaciones de convivencia y, consecuentemente, en la regulación de la situación de crisis y en la de la sucesión, a la vez que se determina la imposibilidad de extensión de hipoteca y del embargo, en los términos que a continuación señalaremos.
Modificaciones en el Código Civil, seres sintientes
La Ley introduce el término ser vivo dotado de sensibilidad mediante la creación de un apartado BIS del artículo 333 del código civil en el que se señala:
Artículo 333 bis.
1. Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad. Solo les será aplicable el régimen jurídico de los bienes y de las cosas en la medida en que sea
compatible con su naturaleza o con las disposiciones destinadas a su protección.
2. El propietario, poseedor o titular de cualquier otro derecho sobre un animal debe ejercer sus derechos sobre él y sus deberes de cuidado respetando su
cualidad de ser sintiente, asegurando su bienestar conforme a las características de cada especie y respetando las limitaciones establecidas en ésta y las demás
normas vigentes.
3. Los gastos destinados a la curación y al cuidado de un animal herido o abandonado son recuperables por quien los haya pagado mediante el ejercicio de
acción de repetición contra el propietario del animal o, en su caso, contra la persona a la que se le hubiera atribuido su cuidado en la medida en que hayan
sido proporcionados y aun cuando hayan sido superiores al valor económico de éste.
4. En el caso de que la lesión a un animal de compañía haya provocado su muerte o un menoscabo grave de su salud física o psíquica, tanto su propietario
como quienes convivan con el animal tienen derecho a que la indemnización comprenda la reparación del daño moral causado.»
Además, como hemos señalado, introduce normativas imperativas en el régimen de las relaciones, particularmente, las las de convivencia, que se establecen entre estos y los seres humanos – a veces menos sintientes que aquellos-.
De este modo se adecuan las normas relativas a las
crisis matrimoniales,
introduciendo preceptos destinados a concretar el régimen de convivencia y cuidado de los animales de compañía
se contempla el pacto sobre los animales domésticos y se sientan los criterios sobre los que los tribunales deben tomar la decisión de a quién entregar el cuidado del animal, atendiendo a su bienestar.
se incorporan disposiciones en materia de sucesiones, relativas al destino de los animales en caso de fallecimiento de su propietario, que, en ausencia de voluntad expresa del causahabiente, también deberán articular previsiones en base al criterio de bienestar de los animales.
Y por último y atendiendo al vínculo existente y la concurrencia entre los malos tratos a animales y la violencia doméstica y de género y el maltrato y abuso sexual infantil, se contemplan limitaciones a la guarda y custodia en casos de antecedentes por maltrato animal ejercido como forma de violencia o maltrato psicológico contra aquellos.
Modificaciones en la Ley Hipotecaria
Mediante la modificación del apartado primero del artículo 111 de la Ley Hipotecaria se impide que mediante pacto se extienda la hipoteca a los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo y se prohíbe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía, circunstancia hasta ahora permitida en la reseñada norma.
Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil
Por último, la ley introduce una modificación coherente con la nueva naturaleza jurídica del animal como ser sintiente, al modificar el artículo 605 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para declarar absolutamente inembargables a los animales de compañía en atención al especial vínculo de afecto que les liga con la familia con la que conviven. Esta previsión rige sin perjuicio de la posibilidad de embargar las rentas que dichos animales puedan generar
Como hemos señalado, la modificación comentada de la naturaleza jurídica del animal en el código civil conllevará la promulgación de otras normas al respecto de la protección de los animales, como la que actualmente se encuentra en tramitación: El anteproyecto de protección y derechos de los animales y al que nos referiremos en nuevas entradas.
Medidas de protección del arrendatario con motivo del estado de alarma; suspensión de desahucios
Como consecuencia de la prorroga del estado de alarma se amplían los plazos de suspensión de desahucios para uso de vivienda por vulnerabilidad del arrendatario hasta el 9 de mayo de 2021.
La medida, de carácter excepcional, que analizamos en esta entrada, tiene como misión proteger al arrendatario y tiene una vigencia determinada a esta fecha hasta el decaimiento del actual estado de alarma, esto es, el día 9 de mayo de 2021.
Requisitos para la aplicación de las medidas de protección al arrendatario mediante la suspensión de desahucios
Estas medidas únicamente se prevén para viviendas no estando incluidos los arrendamientos para uso distinto, esto es, locales de negocio
Con estas medidas se busca proteger al arrendatario en situación de vulnerabilidad procediendo a la suspensión del procedimiento judicial del desahucio o al lanzamiento ya decretado.
El arrendatario a proteger debe estar en uno de los tres siguientes grupos:
Arrendatarios que se encuentren desempleados debido a la crisis del Covid-19,
Arrendatarios que hayan sufrido un ERTE o que hayan visto reducida su jornada por cuidado de niños o personas mayores
Arrendatarios que se vean afectados por otras circunstancias que les haya supuesto una pérdida sustancial de ingresos
Para acreditar la situación de vulnerabilidad que permite acogerse a estas medidas el arrendatario se debe dar cumplimiento a las siguientes circunstancias:
Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
Unidad familiar
Explicación
Limite de ingresos
General
3 veces el IPREM
El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3
Total: 1.613,52 euros
+ Hijos/as cargo
0,1 veces el IPREM
+ 53,78 por cada hijo/a
Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€
Total: 1667,30 euros
+ 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales.
+ 80,67 por cada hijo/a
Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€
Total: 1694,19 euros
+ Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años)
0,1 veces el IPREM
+ 53,78 por cada persona mayor
Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€
Total: 1667,30 euros
Además esos límites pueden ser objeto de elevación en las siguientes circunstancias de vulnerabilidad
Unidad familiar
Explicación
Límite de ingresos
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros:
Tiene declarada una discapacidad superior al 33%
Situación de dependencia
Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral
4 veces el IPREM
37,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4
Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)
Si la persona que firmó padece:
Parálisis cerebral
Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%)
Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%)
Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral
5 veces el IPREM
El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5
Total: 2.689,20 euros
¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?
La persona que firmó el contrato de alquiler.
Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
Además la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Acreditación de la situación de vulnerabilidad que permite suspender el procedimiento de desahucios o del lanzamiento
Para conseguir la paralización del procedimiento de desahucio debe acreditarse la situación de vulnerabilidad mediante la presentación de la documentación ante el Juzgado que viene señalada en el artículo 6 del Real Decreto Ley 11/2020.
1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos.
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
Efectos en los procedimiento judiciales de deshaucio o en el propio lanzamiento ya decretado
De conformidad a lo establecido en el artículo 1 del Real Decreto Ley, en los términos que ha quedado redactado por el Real Decreto Ley 37/2020, será el arrendatario quien deberá instar al órgano judicial la aplicación de la norma, acreditando la vulnerabilidad abriéndose un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento en los que se llega a valorar, en su caso, también la situación de posible desamparo que tenga el arrendaror para el caso de que este también necesite la vivienda para sí.
Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.
2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
3. Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
4. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.
Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
5. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.
Se entenderá igualmente que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en este artículo por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.
Si quieres conocer más cuestiones al respecto de este régimen jurídico puedes contactar con nostros a través del WhatsApp de esta misma aplicación o bien ponerte en contacto con nosotros a través de los medios señalados en nuestra web. RC Gestion Jurícia. y podrás ser asesorada por nuestro equipo de abogados
En muchas ocasiones muchos de nuestros clientes, agricultores y ganaderos, vienen a solicitar nuestro asesoramiento jurídico a los efectos del ejercicio del retracto de finca rustica colindante. Conocen que su vecino de finca va a proceder a la venta del campo, incluso ya le han solicitado precio para la adquisición, y desean saber los derechos, si es que los tienen, como dueños del predio colindante para tener ventaja en esa adquisición.
Aunque el retracto de colindantes no es el único retracto regulado en nuestro derecho civil -existen además, por ejemplo, el retracto de coherederos, el de copropietarios, y el del arrendatario- es sin duda el más conocido y más utilizado en nuestras zonas rurales. Veamos cuáles son sus características fundamentales y su regulación, advirtiendo la existencia de dos régimenes diferentes sea o no el retrayente (quien ejerce el retracto) titular o no de una explotación agraria prioritaria.
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El retracto de finca rustica o retracto de colindantes en la regulación del Código Civil.
El retracto de finca rústica colindante es en los términos del artículo 1251 del Código Civil un retracto legal que, por tanto, atribuye «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.»
En los términos definidos por la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009 el retracto de finca rústica colindante es» … un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo.
La finalidad del retracto de colindantes , como dice la sentencia de 18 de abril de 1997 reiterada en la del 20 de julio de 2004, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, como añaden las sentencias de 12 de febrero de 2000 y 18 de octubre de 2007 , el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.
El artículo 1523 contempla el retracto legal de colindantes en los términos siguientes:
«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Requisitos del retracto de colindantes de finca rústica
De la lectura del artículo 1523 y siguientes del Código civil los requisitos para el ejercicio del retracto de colindantes son los siguientes:
La fina objeto de venta y la del retrayente, lógicamente, deberán tener la condición de fincas rústicas
La fincas deberán ser colindantes, esto es, no podrán ser objeto de separación por ningún elemento natural: barranco, río , caminos etc
La transmisión deberá ser una venta (no cabe otro tipo de transmisiones como las derivadas de una permuta)
La superficie objeto de venta deberá ser menor a una hectárea
El adquirente de la finca no deberá ser otro colindante, pues logicamente, en ese caso no cabe el ejercicio del retracto por otro colindante.
Para el caso de que dos colindantes hagan uso del derecho de retracto al la misma será preferente aquel que su finca sea más pequeña y si dos la tuvieran igual el que la solicita antes.
El carácter o no de profesional de la agricultura del retrayente es irrelevante.
Plazo para el ejercicio del retracto de colindantes
Los plazos para el ejercicio del retracto de finca rustica colindante con base a lo establecido en el Código civil cuenta con un plazo muy exiguo para su ejercicio siendo únicamente de 9 días.
Esos nueve días deberán computarse desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta que en ese caso se deberán contar desde ese conocimiento, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación.
El retracto de colindantes del agricultor titular de explotación agraria prioritaria
Partiendo de las circunstancias básicas del retracto de finca rústica colindante, reseñadas en esta entrada, la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 1995, estableció unos requisitos mucho más favorables para el ejercicio del retracto a los titulares de explotaciones agrarias prioritarias.
Esas circunstancias lo son al respecto de dos cuestiones:
La superficie de la finca colindante objeto de retracto que frente a la caracterización de menor a una hectarea del Código Civil, se eleva hasta una «superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo». (Las unidades mínimas de cultivo vienen definidas en una orden preconstitucional de 1958 que define las unidades mínimas de cultivo por municipio español)
el plazo para el ejercicio del retracto, que aumenta desde los 9 días para el caso del retracto de colindantes del Código Civil hasta el año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
El retracto de finca rustica colindante recogido en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias en su artículo 27 en los siguientes términos:
Artículo 27. Retracto.
1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.
Si necesitas asesoramiento al respecto del ejercicio del derecho de retracto de finca rustica colindante no dudes ponerte en contacto con nuestra asesoría por cualesquiera de los medios que te señalamos en esta página o pulsa en el chat de esta entrada.
El Consejo de Ministros del día 21 de abril aprobó el establecimiento de una moratoria en el arrendamiento de inmuebles para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, industriales etc…) de los autónomos y pymes con una limitación temporal de cuatro meses y con la posibilidad de utilización e la fianza en su día depositada para el pago de alguna de las rentas que se aplazan.
Esta medida tiene por objeto amortiguar la repercusión de la crisis en las pequeñas y medianas empresas y autónomos, mucho de los cuales, sin la posibilidad de abrir sus negocios deben dar cumplimiento a las obligaciones de pago de los arrendamientos vigentes.
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¿A quién va dirigida la moratoria en el arrendamiento?. Requisitos subjetivos de aplicación de la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes.
La moratoria en el arrendamiento va dirigida a autónomos y pymes en los que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto Ley.
El inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad económica desarrollada
Para el caso de los autónomos:
Deberán estar afiliados y en alta en la fecha de declaración del estado de alarma
La actividad económica que desarrollaba el autónomo ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para el caso de las pymes:
Que sea una de las sociedades que puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital), esto es, que cumplan dos de las tres características reseñadas en esa norma: menos de 50 trabajadores, que su activo no supere los 4 millones de euros o que el importe neto de la cifra de negocio anual no supere los 8 millones).
La actividad económica que desarrollaba la pyme ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de estos requisitos deberá ser objeto de acreditación por el arrendatario ante el arrendador en los términos establecidos en el artículo 4 de la norma mediante declaración responsable y/o presentación de documentación acreditativa de la bajada de los ingresos o en su caso, mediante la acreditación del cese de la actividad mediante certificado expedido por la Comunidad Autónoma o la AEAT.
¿A qué arrendamientos se aplica la norma? Depende de quien sea el propietario del arrendamiento a aplazar.
La normativa aprobada establece una moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes diferenciada al respecto de quién es el propietario del inmueble arrendado de modo que en unos casos dicha norma resulta de obligado cumplimiento (grandes tenedores de inmuebles) y en otros en los que no se dan las circunstancias subjetivas al respecto del propietario del inmueble la norma tiene un carácter simplemente potestativo.
Arrendamiento con grandes tenedores de inmuebles
En el caso de que el arrendamiento de local o industria este efectuado con empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor la moratoria en el pago resulta obligatoria para éste.
Como gran tenedor de inmueble la norma define que lo es la persona física o jurídica que:
sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros
o de una superficie construida de más de 1.500 m2
En ese caso para aplicar la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes, deberá solicitarse esta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, esto es, hasta el 23 de mayo de 2020.
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de crisis, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
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Arrendamiento con el resto de propietarios (no grandes tenedores de inmuebles)
Para el caso de que el autónomo o pyme mantenga contrato de arrendamiento con persona física o jurídica que no tenga la condición de gran tenedor de inmuebles la solicitud a efectuar al arrendador, que deberá efectuarse también antes de 23 de mayo de 2020, tendrá carácter de potestativa para aquel. Por tanto el aplazamiento temporal y extraordinario se torna voluntario en este caso para el propietario.
Para incentivar este tipo de acuerdos, insistimos voluntarios para las partes, se establece la posibilidad de que las partes utilicen la fianza depositada en el momento de la celebración del contrato para el pago total o parcial de las rentas aplazadas. En ese caso de la devolución a realizar de las cantidades aplazadas deberá realizarse en el plazo de un año mediante la reposición de la fianza (o parte de la misma) o en el caso de al contrato le restase menos de un año, antes de su finalización.
Consecuencias de la aplicación indebida del régimen jurídico del aplazamiento.
Como clausula de cierre del sistema de aplazamientos la norma establece una «advertencia» de responsabilidad a aquellos autónomos y pymes que obtengan el aplazamiento sin cumplir los requisitos de carácter objetivo definidos en la misma, mayoritariamente, incumplimiento de los límites del 75% de descenso de ingresos que entendemos pensado fundamentalmente en el fraude en la solicitud al respecto de los «grandes tenedores» porque parece evidente que el carácter potestativo de la moratoria dirigida a los titulares que no tengan la condición de grandes tenedores debe regirse por la voluntad de las partes.
Si te surgen dudas al respecto de la aplicación del presente régimen, no dudes en comentarlas en los comentarios de este post o dirígete a nosotros a través de cualesqueira medios que ponemos a tu disposición: el chat de esta entrada o nuestra página de contacto.
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Mediante la modificación del apartado primero del artículo 111 de la Ley Hipotecaria se impide que mediante pacto se extienda la hipoteca a los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo y se prohíbe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía, circunstancia hasta ahora permitida en la reseñada norma.
Aunque el retracto de colindantes no es el único retracto regulado en nuestro derecho civil -existen además, por ejemplo, el retracto de coherederos, el de copropietarios, y el del arrendatario- es sin duda el más conocido y más utilizado en nuestras zonas rurales. Veamos cuáles son sus características fundamentales y su regulación, advirtiendo la existencia de dos régimenes diferentes sea o no el retrayente (quien ejerce el retracto) titular o no de una explotación agraria prioritaria.
Esos nueve días deberán computarse desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta que en ese caso se deberán contar desde ese conocimiento, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación.
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