El Consejo de Ministros del día 21 de abril aprobó el establecimiento de una moratoria en el arrendamiento de inmuebles para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, industriales etc…) de los autónomos y pymes con una limitación temporal de cuatro meses y con la posibilidad de utilización e la fianza en su día depositada para el pago de alguna de las rentas que se aplazan.
Esta medida tiene por objeto amortiguar la repercusión de la crisis en las pequeñas y medianas empresas y autónomos, mucho de los cuales, sin la posibilidad de abrir sus negocios deben dar cumplimiento a las obligaciones de pago de los arrendamientos vigentes.
Dicha normativa, recogida en el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo ha sido objeto de publicación en el BOE de 22 de abril que a continuación pasamos a resumir.
¿A quién va dirigida la moratoria en el arrendamiento?. Requisitos subjetivos de aplicación de la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes.
La moratoria en el arrendamiento va dirigida a autónomos y pymes en los que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto Ley.
- El inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad económica desarrollada
- Para el caso de los autónomos:
- Deberán estar afiliados y en alta en la fecha de declaración del estado de alarma
- La actividad económica que desarrollaba el autónomo ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
- En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- Para el caso de las pymes:
- Que sea una de las sociedades que puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital), esto es, que cumplan dos de las tres características reseñadas en esa norma: menos de 50 trabajadores, que su activo no supere los 4 millones de euros o que el importe neto de la cifra de negocio anual no supere los 8 millones).
- La actividad económica que desarrollaba la pyme ha de haber sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma
- En aquellos casos en que la actividad económica no sea de las directamente suspendidas como consecuencia del estado de alarma deberá acreditarse la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de estos requisitos deberá ser objeto de acreditación por el arrendatario ante el arrendador en los términos establecidos en el artículo 4 de la norma mediante declaración responsable y/o presentación de documentación acreditativa de la bajada de los ingresos o en su caso, mediante la acreditación del cese de la actividad mediante certificado expedido por la Comunidad Autónoma o la AEAT.
¿A qué arrendamientos se aplica la norma? Depende de quien sea el propietario del arrendamiento a aplazar.
La normativa aprobada establece una moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes diferenciada al respecto de quién es el propietario del inmueble arrendado de modo que en unos casos dicha norma resulta de obligado cumplimiento (grandes tenedores de inmuebles) y en otros en los que no se dan las circunstancias subjetivas al respecto del propietario del inmueble la norma tiene un carácter simplemente potestativo.
Arrendamiento con grandes tenedores de inmuebles
En el caso de que el arrendamiento de local o industria este efectuado con empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor la moratoria en el pago resulta obligatoria para éste.
Como gran tenedor de inmueble la norma define que lo es la persona física o jurídica que:
- sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros
- o de una superficie construida de más de 1.500 m2
En ese caso para aplicar la moratoria en el arrendamiento de autónomos y pymes, deberá solicitarse esta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, esto es, hasta el 23 de mayo de 2020.
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de crisis, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Arrendamiento con el resto de propietarios (no grandes tenedores de inmuebles)
Para el caso de que el autónomo o pyme mantenga contrato de arrendamiento con persona física o jurídica que no tenga la condición de gran tenedor de inmuebles la solicitud a efectuar al arrendador, que deberá efectuarse también antes de 23 de mayo de 2020, tendrá carácter de potestativa para aquel. Por tanto el aplazamiento temporal y extraordinario se torna voluntario en este caso para el propietario.
Para incentivar este tipo de acuerdos, insistimos voluntarios para las partes, se establece la posibilidad de que las partes utilicen la fianza depositada en el momento de la celebración del contrato para el pago total o parcial de las rentas aplazadas. En ese caso de la devolución a realizar de las cantidades aplazadas deberá realizarse en el plazo de un año mediante la reposición de la fianza (o parte de la misma) o en el caso de al contrato le restase menos de un año, antes de su finalización.
Consecuencias de la aplicación indebida del régimen jurídico del aplazamiento.
Como clausula de cierre del sistema de aplazamientos la norma establece una «advertencia» de responsabilidad a aquellos autónomos y pymes que obtengan el aplazamiento sin cumplir los requisitos de carácter objetivo definidos en la misma, mayoritariamente, incumplimiento de los límites del 75% de descenso de ingresos que entendemos pensado fundamentalmente en el fraude en la solicitud al respecto de los «grandes tenedores» porque parece evidente que el carácter potestativo de la moratoria dirigida a los titulares que no tengan la condición de grandes tenedores debe regirse por la voluntad de las partes.
Si te surgen dudas al respecto de la aplicación del presente régimen, no dudes en comentarlas en los comentarios de este post o dirígete a nosotros a través de cualesqueira medios que ponemos a tu disposición: el chat de esta entrada o nuestra página de contacto.
