El autónomo no puede deducirse los gastos del teletrabajo por la pandemia

El autónomo no puede deducirse los gastos del teletrabajo por la pandemia

La Dirección General de Tributos en consulta vinculante rechaza la posibilidad de que el autónomo que haya tenido que teletrabajar pueda deducirse los gastos del teletrabajo

En los términos ya conocidos, como consecuencia de la aprobación de la Ley de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo se admitió la posibilidad de que el trabajador autónomo pudiera deducirse el 30% de los gastos de suministros de su vivienda afecta a la actividad que desarrollaba. Así, un trabajador autónomo, con despacho en su casa, podía deducirse el 30% de los gastos de la superficie de la misma afectada a la actividad.

Ya desvelamos en este blog, la «letra pequeña» de la deducción en varias de las entradas dedicadas a esa cuestión durante el 2017. En especial en la entrada  «Deducibilidad de los gastos en suministros de vivienda del autónomo»   advertíamos que esa deducción no era del total de los gastos del teletrabajo sino el 30%  de los gastos en la superficie de la vivienda  realmente afectada a la actividad.

No obstante, en las últimas fechas y como consecuencia de la situación de pandemia en la que nos encontramos, muchos autónomos por diversas circunstancias: cuidado de niños, o personas dependientes, contagios, cierre de establecimiento etc … se han visto obligados a trabajar desde casa a pesar de contar con local o despacho donde principalmente se desarrolla la actividad, circunstancia que albergaba cierta esperanza a la deducción de los gastos del teletrabajo derivados de la actividad desarrollada desde la vivienda habitual.

Pues bien, esa posibilidad ha sido tajantemente denegada por la Dirección General de Tributos que en consulta vinculante ha rechazado la posibilidad de deducir los gastos del teletrabajo en situaciones como la actual si la vivienda no está parcialmente afecta al ejercicio de la actividad del autónomo.

Análisis de la consulta vinculante que impide deducir los gastos del teletrabajo en vivienda no afecta

gastos del teletrabajoTal y como explica la consulta, la consultante realiza una actividad económica como autónoma que se desarrolla en un despacho fuera de su vivienda habitual. El rendimiento neto de la actividad se determina por el método de estimación directa. Debido a la situación derivada del COVID 19 no acude todos los días al despacho, trabajando en su vivienda, por lo que hace un uso profesional de algunos suministros (luz, internet, etc.), con el consiguiente aumento del gasto habitual de los mismos y preguntando si esos gastos puede ser objeto de deducción.

La Dirección General de Tributos con aplicación del artículo 30.2.5ª.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que establece que solo tendrán carácter de deducibles los gastos tales como agua, gas, electricidad, telefonía e Internet, en el porcentaje resultante de aplicar el 30 por ciento a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total, salvo que se pruebe un porcentaje superior o inferior y siempre que exista esa afectación parcial se niega a aceptar esa deducibilidad.

En concreto la consulta vinculante señala que la circunstancia de la afectación de la vivienda no se cumple » … pues la misma no se encuentra parcialmente afecta a la actividad, siendo la utilización de la misma en el desarrollo de la actividad motivada por una circunstancia ocasional y excepcional « y «Por tanto, no se podrán deducir los gastos por suministros citados en la consulta«

 

 

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Modificación en la fiscalidad de la aportación al plan de pensiones

Modificación en la fiscalidad de la aportación al plan de pensiones

Como consecuencia de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2021 se produce una importante modificación en los limites de aportación de los planes.

Con efectos desde 1 de enero de 2021,  se produce una modificación planes de pensiones para 2021, limitenado la reducción de las aportaciones con derecho a reducción.

modificación planes de pensiones

Aunque no es la única de las modificaciones significativas (ver el resto de modificaciones en la entrada «Novedades Tributarias para 2021» ) La Ley de Presupuestos Generales del Estado lleva a cabo una modificación planes de pensiones en los relativo a los límites que resulta de suma importancia para la previsión de ahorro del contribuyen y sus efectos en la Renta de 2021.

 

 

Las analizamos a continuación:

  • Seguros privados que cubran exclusivamente el riesgo de dependencia severa o de gran dependencia:

El conjunto de las reducciones practicadas por todas las personas que satisfagan primas a favor de un mismo contribuyente, incluidas las del propio contribuyente, no podrán exceder de 2.000 euros anuales (con anterioridad el límite era de 8.000 euros anuales).

  • Aportaciones a los sistemas de previsión social de los que sea partícipe, mutualista o titular el cónyuge del contribuyente:

El contribuyente cuyo cónyuge no obtenga rendimientos netos del trabajo ni de actividades económicas, o los obtenga en cuantía inferior a 8.000 euros anuales, podrán reducir en la base imponible las aportaciones realizadas a los sistemas de previsión social de los que sea partícipe, mutualista o titular dicho cónyuge.

Estas aportaciones tendrán un límite máximo de 1.000 euros anuales (con anterioridad el límite era de 2.500 euros).

  • Límite máximo conjunto:

Como límite máximo conjunto para las aportaciones o contribuciones a sistemas de previsión social, se aplicará la menor de las cantidades siguientes:

  1. El 30 por 100 de la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas percibidos individualmente en el ejercicio.
  2. 2.000 euros anuales (con anterioridad el límite era 8.000 euros)
  • Excepción al límite máximo, las aportaciones a los planes por el empresario

A partir de 1 de enero de 2021, este límite se incrementará en 8.000 euros, siempre que tal incremento provenga de contribuciones empresariales.

Las aportaciones propias que el empresario individual realice a planes de pensiones de empleo o mutualidades de previsión social, de los que a su vez sea promotor y partícipe o mutualista, así como las que realice a planes de previsión social empresarial o seguros colectivos de dependencia de los que a su vez sea tomador y asegurado, se considerarán como contribuciones empresariales, a efectos del cómputo de este límite.

Además, se mantiene el límite de 5.000 euros anuales para las primas a seguros colectivos de dependencia satisfechas por la empresa, que ya existía con anterioridad.

Como siempre, si quieres saber algo más al respecto de la modificación planes de pensiones o cualquier otro de los aspectos modificados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2021, ponte en contacto con nosotros a través del WhatsApp de esta página o en los medios de contacto reseñados en la misma. RC GESTION JURIDICA

 

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Novedades tributarias para 2021 en la Ley de Presupuestos

Novedades tributarias para 2021 en la Ley de Presupuestos

La Ley de Presupuestos del Estado recientemente publicada introduce una serie de novedades tributarias para el ejercicio de 2021 objeto de análisis en el presente post.

Según se señala en la propia Exposición de Motivos de La Ley de Presupuestos, publicada el pasado 31 de diciembre de 2020, la Ley de Presupuestos adopta diversas medidas tributarias encaminadas a hacer compatible un crecimiento económico equilibrado y un aumento de los ingresos tributarios que permita el fortalecimiento del Estado del bienestar y reduzca desigualdades.

novedades tributarias para 2021A continuación señalamos las principales novedades impositivas para 2021, diferenciadas por cada uno de los siguientes  tributos:

IRPF

IMPUESTO DE SOCIEDADES

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Novedades tributarias para 2021 relativas al IRPF

Es sin duda el IRPF el tributo cuya incidencia ha sido más más modificada para 2021. No debes olvidar que estas modificaciones tributarias tendrán efectos en las rentas de trabajo correspondientes al ejercicio de 2021, esto es, en la declaración de la renta que los trabajadores deberán hacer durante los primeros meses de 2022.

La Ley de Presupuestos, se procede a introducir en el IRPF  (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) la imposición de un mayor gravamen a las rentas más altas, tanto en la base imponible general como en la base del ahorro que grava las rentas del capital. Dicha medida se ve acompañada por la reducción del límite general aplicable en la base imponible de las aportaciones y contribuciones a sistemas de previsión social, si bien se prevé que el nuevo límite pueda incrementarse para las contribuciones empresariales.

Por otra parte, la situación que padece la economía española, en el marco de la actual crisis sanitaria hace aconsejable el establecimiento de un marco normativo estable que permita a los pequeños autónomos poder continuar aplicando el método de estimación objetiva para el cálculo del rendimiento neto de su actividad económica evitando, además, un incremento de sus obligaciones formales y de facturación. A tal efecto, se prorrogan para el período impositivo 2021 los límites cuantitativos que delimitan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva, con excepción de las actividades agrícolas, ganaderas y forestales, que tienen su propio límite cuantitativo por volumen de ingresos.

En igual sentido se prorrogan para el período impositivo 2021 los límites para la aplicación del régimen simplificado y el régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca, en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

El impuesto sobre sociedades y sus novedades regulatorias para 2021

En el Impuesto sobre Sociedades se modifica el precepto que regula la exención sobre dividendos y rentas derivadas de la transmisión de valores representativos de los fondos propios de entidades residentes y no residentes en territorio español para prever que los gastos de gestión referidos a tales participaciones no sean deducibles del beneficio imponible del contribuyente, fijándose que su cuantía sea del 5 por ciento del dividendo o renta positiva obtenida, de forma que el importe que resultará exento será del 95 por ciento de dicho dividendo o renta.

Con la misma finalidad y la adaptación técnica necesaria, se modifica el artículo que regula la eliminación de la doble imposición económica internacional en los dividendos procedentes de entidades no residentes en territorio español.

Con la finalidad de permitir el crecimiento de las empresas que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 40 millones de euros y que no formen parte de un grupo mercantil, tales contribuyentes no aplicarán la reducción en la exención de los dividendos antes señalada, durante un período limitado a tres años, cuando procedan de una filial, residente o no en territorio español, constituida con posterioridad al 1 de enero de 2021.

Por otra parte, se suprime la exención y eliminación de la doble imposición internacional en los dividendos o participaciones en beneficios y en las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones en el capital o en los fondos propios de una entidad cuyo valor de adquisición sea superior a 20 millones de euros, con la finalidad de ceñir la aplicación de esas medidas a las situaciones en las que existe un porcentaje de participación significativo del 5 por ciento, regulándose un régimen transitorio por un periodo de cinco años.

Para terminar, se modifica la regulación de la limitación en la deducibilidad de los gastos financieros suprimiendo la adición al beneficio operativo de los ingresos financieros de participaciones en instrumentos de patrimonio que se correspondan con dividendos cuando el valor de adquisición de dichas participaciones sea superior a 20 millones de euros.

Modificaciones en el Impuesto sobre el patrimonio para 2021

En el Impuesto sobre el Patrimonio la Ley de Presupuestos introduce dos concretas medidas

  • la elevación del tipo de gravamen aplicable al último tramo de la tarifa y
  • el mantenimiento con carácter indefinido de su gravamen

Modificaciones tributarias de la Ley de Presupuestos en el IVA

En el IVA, fundamentalmente,  se modifica el tipo impositivo aplicable a las bebidas que contienen edulcorantes añadidos, tanto naturales como aditivos edulcorantes, que pasan a tributar al tipo impositivo general del 21 por ciento, medida que constituye un compromiso social para racionalizar y promover su consumo responsable, en particular entre la población infantil y juvenil.

 

En próximos posts, nos haremos eco de los extremos más significativos de las novedades tributarias para 2021 a las que se ha hecho mención en la presente entrada. No olvides ponerte en contacto con nosotros si requieres alguna aclaración a este respecto por los medios acostumbrados, el whatsapp de esta misma página o los datos reflejados en nuestro contacto de la web RCGESTIONJURIDICA

 

 

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Suspensión del desahucio con motivo del estado de alarma

Suspensión del desahucio con motivo del estado de alarma

Medidas de protección del arrendatario con motivo del estado de alarma; suspensión de desahucios

Como consecuencia de la prorroga del estado de alarma se amplían los plazos de suspensión de desahucios para uso de vivienda por vulnerabilidad del arrendatario hasta el 9 de mayo de 2021.

La medida, de carácter excepcional, que analizamos en esta entrada, tiene como misión proteger al arrendatario y tiene una vigencia determinada a esta fecha hasta el decaimiento del actual estado de alarma, esto es, el día 9 de mayo de 2021.

suspensión de desahucios

El Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes ha ampliado el periodo de protección del arrendatario para garantizar que durante la duración del estado de alarma no se produzcan desahucios por falta de pago o por finalización del plazo inicialmente pactado del alquiler modificando así el inicial Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Requisitos para la aplicación de las medidas de protección al arrendatario mediante la suspensión de desahucios

  1. Estas medidas únicamente se prevén para viviendas no estando incluidos los arrendamientos para uso distinto, esto es, locales de negocio
  2. Con estas medidas se busca proteger al arrendatario en situación de vulnerabilidad procediendo a la suspensión del procedimiento judicial del desahucio o al lanzamiento ya decretado.
  3. El  arrendatario a proteger debe estar en uno de los tres siguientes grupos:
    • Arrendatarios que se encuentren desempleados debido a la crisis del Covid-19,
    • Arrendatarios que hayan sufrido un ERTE o que hayan visto reducida su jornada por cuidado de niños o personas mayores
    • Arrendatarios que se vean afectados por otras circunstancias que les haya supuesto una pérdida sustancial de ingresos
  4. Para acreditar la situación de vulnerabilidad que permite acogerse a estas medidas el arrendatario se debe dar cumplimiento a las siguientes circunstancias:
    • Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
    • Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
      Unidad familiar Explicación Limite de ingresos
      General 3 veces el IPREM El IPREM mensual es de 537,84€
      Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3
      Total: 1.613,52 euros
      + Hijos/as cargo 0,1 veces el IPREM + 53,78 por cada hijo/a
      Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€
      Total: 1667,30 euros
      + 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales. + 80,67 por cada hijo/a
      Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€
      Total: 1694,19 euros
      + Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años) 0,1 veces el IPREM + 53,78 por cada persona mayor
      Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€
      Total: 1667,30 euros
    • Además esos límites pueden ser objeto de elevación en las siguientes circunstancias de vulnerabilidad
    • Unidad familiar Explicación Límite de ingresos
      Unidad familiar en la que alguno de sus miembros:

      • Tiene declarada una discapacidad superior al 33%
      • Situación de dependencia
      • Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral
      4 veces el IPREM

      37,84€

      Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4

      Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)

      Si la persona que firmó padece:

      • Parálisis cerebral
      • Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%)
      • Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%)
      • Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral
      5 veces el IPREM

      El IPREM mensual es de 537,84€

      Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5

      Total: 2.689,20 euros

    • ¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?
      1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
      2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
      3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
      4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
    • Además la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Acreditación de la situación de vulnerabilidad que permite suspender el procedimiento de desahucios o del lanzamiento

Para conseguir la paralización del procedimiento de desahucio debe acreditarse la situación de vulnerabilidad mediante la presentación de la documentación ante el Juzgado que viene señalada en el artículo 6 del Real Decreto Ley 11/2020.

1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos.

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Efectos en los procedimiento judiciales de deshaucio o en el propio lanzamiento ya decretado

De conformidad a lo establecido en el artículo 1 del Real Decreto Ley, en los términos que ha quedado redactado por el Real Decreto Ley 37/2020, será el arrendatario quien deberá instar al órgano judicial la aplicación de la norma, acreditando la vulnerabilidad abriéndose un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento en los que se llega a valorar, en su caso, también la situación de posible desamparo que tenga el arrendaror para el caso de que este también necesite la vivienda para sí.

Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

3. Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

4. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

5. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

Se entenderá igualmente que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en este artículo por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.

Si quieres conocer más cuestiones al respecto de este régimen jurídico puedes contactar con nostros a través del WhatsApp de esta misma aplicación o bien ponerte en contacto con nosotros a través de los medios señalados en nuestra web. RC Gestion Jurícia. y podrás ser asesorada por nuestro equipo de abogados

 

 

 

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Retracto de finca rustica colindante

Retracto de finca rustica colindante

En muchas ocasiones muchos de nuestros clientes, agricultores y ganaderos, vienen a solicitar nuestro asesoramiento jurídico a los efectos del ejercicio del retracto de finca rustica colindante. Conocen que su vecino de finca va a proceder a la venta del campo, incluso ya le han solicitado precio para la adquisición, y desean saber los derechos, si es que los tienen, como dueños del predio colindante para tener ventaja en esa adquisición.

Aunque el retracto de colindantes no es el único retracto regulado en nuestro derecho civil -existen además, por ejemplo, el retracto de coherederos, el de copropietarios, y el del arrendatario- es sin duda el más conocido y más utilizado en nuestras zonas rurales. Veamos cuáles son sus características fundamentales y su regulación, advirtiendo la existencia de dos régimenes diferentes sea o no el retrayente (quien ejerce el retracto) titular o no de una explotación agraria prioritaria.

El retracto de finca rustica o retracto de colindantes en la regulación del Código Civil.

El retracto de finca rústica colindante es en los términos del artículo 1251 del Código Civil un retracto legal que, por tanto, atribuye «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.»

En los términos definidos por  la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009 el retracto de finca rústica colindante es» … un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo. 

La finalidad del retracto de colindantes , como dice la sentencia de 18 de abril de 1997 reiterada en la del 20 de julio de 2004, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, como añaden las sentencias de 12 de febrero de 2000 y 18 de octubre de 2007 , el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.

El artículo 1523 contempla el retracto legal de colindantes en los términos siguientes:

«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

Requisitos del retracto de colindantes de finca rústica

De la lectura del artículo 1523 y siguientes del Código civil los requisitos para el ejercicio del retracto de colindantes son los siguientes:

    • La fina objeto de venta y la del retrayente, lógicamente, deberán tener la condición de fincas rústicas
    • La fincas deberán ser colindantes, esto es, no podrán ser objeto de separación por ningún elemento natural: barranco, río , caminos etc
    • La transmisión deberá ser una venta (no cabe otro tipo de transmisiones como las derivadas de una permuta)
    • La superficie objeto de venta deberá ser menor a una hectárea
    • El adquirente de la finca no deberá ser otro colindante, pues logicamente, en ese caso no cabe el ejercicio del retracto por otro colindante.
    • Para el caso de que dos colindantes hagan uso del derecho de retracto al la misma será preferente aquel que su finca sea más pequeña y si dos la tuvieran igual el que la solicita antes.
    • El carácter o no de profesional de la agricultura del retrayente es irrelevante.

Plazo para el ejercicio del retracto de colindantes

Los plazos para el ejercicio del retracto de finca rustica colindante con base a lo establecido en el Código civil cuenta con un plazo muy exiguo para su ejercicio siendo únicamente de 9 días.

retracto de finca rusticaEsos nueve días deberán computarse desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta que en ese caso se deberán contar desde ese conocimiento, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación.

El retracto de colindantes del agricultor titular de explotación agraria prioritaria

Partiendo de las circunstancias básicas del retracto de finca rústica colindante, reseñadas en esta entrada, la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 1995, estableció unos requisitos mucho más favorables para el ejercicio del retracto a los titulares de explotaciones agrarias prioritarias.
Esas circunstancias lo son al respecto de dos cuestiones:
    • La superficie de la finca colindante objeto de retracto que frente a la caracterización de menor a una hectarea del Código Civil, se eleva hasta una «superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo». (Las unidades mínimas de cultivo vienen definidas en una orden preconstitucional de 1958 que define las unidades mínimas de cultivo por municipio español)
    • el plazo para el ejercicio del retracto, que aumenta desde los 9 días para el caso del retracto de colindantes del Código Civil hasta el año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

El retracto de finca rustica colindante recogido en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias en su artículo 27 en los siguientes términos:

Artículo 27. Retracto.

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

 

Si necesitas asesoramiento al respecto del ejercicio del derecho de retracto de finca rustica colindante no dudes ponerte en contacto con nuestra asesoría por cualesquiera de los medios que te señalamos en esta página o pulsa en el chat de esta entrada.

 

 

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