Medidas de protección del arrendatario con motivo del estado de alarma; suspensión de desahucios

Como consecuencia de la prorroga del estado de alarma se amplían los plazos de suspensión de desahucios para uso de vivienda por vulnerabilidad del arrendatario hasta el 9 de mayo de 2021.

La medida, de carácter excepcional, que analizamos en esta entrada, tiene como misión proteger al arrendatario y tiene una vigencia determinada a esta fecha hasta el decaimiento del actual estado de alarma, esto es, el día 9 de mayo de 2021.

El Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes ha ampliado el periodo de protección del arrendatario para garantizar que durante la duración del estado de alarma no se produzcan desahucios por falta de pago o por finalización del plazo inicialmente pactado del alquiler modificando así el inicial Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Requisitos para la aplicación de las medidas de protección al arrendatario mediante la suspensión de desahucios

1. Estas medidas únicamente se prevén para viviendas no estando incluidos los arrendamientos para uso distinto, esto es, locales de negocio
2. Con estas medidas se busca proteger al arrendatario en situación de vulnerabilidad procediendo a la suspensión del procedimiento judicial del desahucio o al lanzamiento ya decretado.
3. El  arrendatario a proteger debe estar en uno de los tres siguientes grupos:
   • Arrendatarios que se encuentren desempleados debido a la crisis del Covid-19,
   • Arrendatarios que hayan sufrido un ERTE o que hayan visto reducida su jornada por cuidado de niños o personas mayores
   • Arrendatarios que se vean afectados por otras circunstancias que les haya supuesto una pérdida sustancial de ingresos
4. Para acreditar la situación de vulnerabilidad que permite acogerse a estas medidas el arrendatario se debe dar cumplimiento a las siguientes circunstancias:
   • Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
   • Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
     

     Unidad familiar	Explicación	Limite de ingresos
     General	3 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros
     + Hijos/as cargo	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros
     	+ 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales.	+ 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros
     + Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años)	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros

   • Además esos límites pueden ser objeto de elevación en las siguientes circunstancias de vulnerabilidad

   • Unidad familiar	Explicación	Límite de ingresos
     Unidad familiar en la que alguno de sus miembros: Tiene declarada una discapacidad superior al 33% Situación de dependencia Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral	4 veces el IPREM	37,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4 Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)
     Si la persona que firmó padece: Parálisis cerebral Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%) Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%) Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral	5 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5 Total: 2.689,20 euros

   • ¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?
     1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
     2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
     3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
     4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
   • Además la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Acreditación de la situación de vulnerabilidad que permite suspender el procedimiento de desahucios o del lanzamiento

Para conseguir la paralización del procedimiento de desahucio debe acreditarse la situación de vulnerabilidad mediante la presentación de la documentación ante el Juzgado que viene señalada en el artículo 6 del Real Decreto Ley 11/2020.

1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos.

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Efectos en los procedimiento judiciales de deshaucio o en el propio lanzamiento ya decretado

De conformidad a lo establecido en el artículo 1 del Real Decreto Ley, en los términos que ha quedado redactado por el Real Decreto Ley 37/2020, será el arrendatario quien deberá instar al órgano judicial la aplicación de la norma, acreditando la vulnerabilidad abriéndose un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento en los que se llega a valorar, en su caso, también la situación de posible desamparo que tenga el arrendaror para el caso de que este también necesite la vivienda para sí.

Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

3. Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

4. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

5. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

Se entenderá igualmente que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en este artículo por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.

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