En muchas ocasiones muchos de nuestros clientes, agricultores y ganaderos, vienen a solicitar nuestro asesoramiento jurídico a los efectos del ejercicio del retracto de finca rustica colindante. Conocen que su vecino de finca va a proceder a la venta del campo, incluso ya le han solicitado precio para la adquisición, y desean saber los derechos, si es que los tienen, como dueños del predio colindante para tener ventaja en esa adquisición.
Aunque el retracto de colindantes no es el único retracto regulado en nuestro derecho civil -existen además, por ejemplo, el retracto de coherederos, el de copropietarios, y el del arrendatario- es sin duda el más conocido y más utilizado en nuestras zonas rurales. Veamos cuáles son sus características fundamentales y su regulación, advirtiendo la existencia de dos régimenes diferentes sea o no el retrayente (quien ejerce el retracto) titular o no de una explotación agraria prioritaria.
El retracto de finca rustica o retracto de colindantes en la regulación del Código Civil.
El retracto de finca rústica colindante es en los términos del artículo 1251 del Código Civil un retracto legal que, por tanto, atribuye «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.»
En los términos definidos por la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009 el retracto de finca rústica colindante es» … un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo.
La finalidad del retracto de colindantes , como dice la sentencia de 18 de abril de 1997 reiterada en la del 20 de julio de 2004, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, como añaden las sentencias de 12 de febrero de 2000 y 18 de octubre de 2007 , el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.
El artículo 1523 contempla el retracto legal de colindantes en los términos siguientes:
«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Requisitos del retracto de colindantes de finca rústica
De la lectura del artículo 1523 y siguientes del Código civil los requisitos para el ejercicio del retracto de colindantes son los siguientes:
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- La fina objeto de venta y la del retrayente, lógicamente, deberán tener la condición de fincas rústicas
- La fincas deberán ser colindantes, esto es, no podrán ser objeto de separación por ningún elemento natural: barranco, río , caminos etc
- La transmisión deberá ser una venta (no cabe otro tipo de transmisiones como las derivadas de una permuta)
- La superficie objeto de venta deberá ser menor a una hectárea
- El adquirente de la finca no deberá ser otro colindante, pues logicamente, en ese caso no cabe el ejercicio del retracto por otro colindante.
- Para el caso de que dos colindantes hagan uso del derecho de retracto al la misma será preferente aquel que su finca sea más pequeña y si dos la tuvieran igual el que la solicita antes.
- El carácter o no de profesional de la agricultura del retrayente es irrelevante.
Plazo para el ejercicio del retracto de colindantes
Los plazos para el ejercicio del retracto de finca rustica colindante con base a lo establecido en el Código civil cuenta con un plazo muy exiguo para su ejercicio siendo únicamente de 9 días.
Esos nueve días deberán computarse desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta que en ese caso se deberán contar desde ese conocimiento, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación.El retracto de colindantes del agricultor titular de explotación agraria prioritaria
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- La superficie de la finca colindante objeto de retracto que frente a la caracterización de menor a una hectarea del Código Civil, se eleva hasta una «superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo». (Las unidades mínimas de cultivo vienen definidas en una orden preconstitucional de 1958 que define las unidades mínimas de cultivo por municipio español)
- el plazo para el ejercicio del retracto, que aumenta desde los 9 días para el caso del retracto de colindantes del Código Civil hasta el año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
El retracto de finca rustica colindante recogido en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias en su artículo 27 en los siguientes términos:
Artículo 27. Retracto.
1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.
Si necesitas asesoramiento al respecto del ejercicio del derecho de retracto de finca rustica colindante no dudes ponerte en contacto con nuestra asesoría por cualesquiera de los medios que te señalamos en esta página o pulsa en el chat de esta entrada.
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